Volume total em dólares aumenta ano a ano
Por Antonio Tozzi
As vendas totais de casas de luxo do Condado de Broward têm crescido ano a ano, com o aumento do volume total de dólares para todas as propriedades em maio de 2022, de acordo com a Associação de Corretores Imobiliários de Miami
“Mais ofertas estão chegando ao mercado imobiliário de alta demanda e baixa oferta de Broward e Fort Lauderdale”, disse David Dweck, presidente da associação que congrega profissionais que atuam em Broward e em Miami. “As listagens ativas de casas unifamiliares Broward no setor imobiliário de Broward aumentaram pela primeira vez desde julho de 2019.”
Aumento de vendas de casas de luxo de US$ 1 milhão e mais em Broward
O total de vendas fechadas de Broward em maio de 2022 superou quase todos os outros meses de maio da história, apesar das taxas de hipoteca mais altas, menor oferta e preços de venda mais altos.
As vendas totais de casas da Broward em maio de 2022 diminuíram ano a ano (3.222 em maio de 2022 versus 3.705 em maio de 2021), mas tiveram um desempenho significativamente maior do que em todos os meses de maio e de outros meses em 2021.
As vendas de condomínios existentes em Broward diminuíram 13,5% ano a ano, de 2.701 em maio de 2021 para 1.791 em maio de 2022, devido à falta de estoque e aumento das taxas de hipoteca. As vendas de residências unifamiliares caíram 12,4% ano a ano, de 1.634 em maio de 2021 para 1.431 em maio de 2022, devido à falta de estoque e ao aumento das taxas de hipoteca.
O total de vendas de maio de 2021 subiu muito porque se beneficiou de taxas de hipoteca de 3%, maior oferta (principalmente em condomínios) e demanda impulsionada pela pandemia.
Muitas das casas vendidas em maio de 2022 tiveram suas taxas estabelecidas em março e abril, quando as taxas de hipoteca estavam em 5%. O ano de 2018 marcou a última vez que as taxas de hipoteca estiveram no mesmo nível.
As vendas de luxo de condomínios existentes em Broward (US $1 milhão ou mais) aumentaram 27,3% ano a ano em maio de 2022, para 84 transações. As transações de luxo para uma família de Broward aumentaram 42,8% ano a ano, para 247 vendas em maio de 2022.
Compradores de casas que saem de estados que cobram altos impostos para comprar na Flórida (sem imposto de renda estadual), empresas novas no mercado se mudando para a região, baixas taxas de juros, o apelo da propriedade como hedge de inflação, aumento de salários e economia acumulada em bloqueios, forte mercado de ações desempenho, uma reavaliação das necessidades de moradia e estilos de vida por causa da pandemia e a expansão do trabalho remoto são fatores que impulsionam a demanda imobiliária no sul da Flórida.
Salto nas vendas de condomínios de US$ 400 mil a US$ 600 mil
As vendas de condomínios existentes de Broward com preços entre US $400 mil e US $600 mil aumentaram 58,3% ano a ano, para 258 transações em maio de 2022. As casas unifamiliares Broward com preços entre US $400 mil e US $600 mil diminuíram 13,6% ano a ano para 471 transações em maio de 2022, por falta de estoque.
Os estrangeiros vacinados foram autorizados a retomar as viagens para os EUA em novembro de 2021 e isso está levando a mais investimentos internacionais no sul da Flórida – o destino número 1 nos EUA para compradores estrangeiros. Compradores globais compram em Miami porque Miami é uma cidade global de classe mundial com preços imobiliários melhores do que outras cidades globais semelhantes. Os compradores estrangeiros se sentem em casa com nossa incrível diversidade e aceitação de todas as culturas, juntamente com todas as nossas comodidades.
O aumento das taxas de hipoteca deve eventualmente desacelerar o crescimento dos preços nacionalmente, em Miami
Os preços das casas são determinados pela oferta e demanda. Menor oferta e maior demanda criam preços mais altos. A demanda por imóveis de Broward está na maior alta de todos os tempos. O inventário para casas unifamiliares de Broward (1,5 mês) e condomínios (1,4 mês) é baixo.
Localmente, a maior participação nas vendas de luxo da Broward também é parte do motivo do grande aumento ano a ano nos preços médios.
Para combater a inflação nacional, o Federal Reserve aumentou agressivamente as taxas este ano e tem planos para mais aumentos. A alta inflação e a política de aperto do Fed são os principais fatores por trás do aumento das taxas de hipoteca.
As taxas de hipoteca subiram de 3% em janeiro para 6% em junho. Na mesma hipoteca de US $300.000, o pagamento mensal aumentou de US $1.265 em dezembro para US $1.800 hoje, segundo a Associação de Corretores Imobiliários dos EUA.
De acordo com Freddie Mac (agência de financiamento de imóveis), a taxa média de compromisso para uma hipoteca convencional de taxa fixa de 30 anos foi de 5,23% em maio, acima dos 4,98% em abril. A taxa média de comprometimento em todo o ano de 2021 foi de 2,96%. A taxa de hipoteca é projetada para atingir 5,3% no último trimestre de 2022. Isso ainda é baixo em comparação com uma média histórica de cerca de 8% nos EUA.
A longo prazo, a esperança é que as taxas mais altas permitam que as propriedades fiquem mais dias no mercado (dá aos compradores mais opções). Taxas mais altas acabam levando a uma moderação da taxa de crescimento dos preços. Com a taxa de crescimento do resfriamento de preços, o estoque total pode crescer mais tarde. Historicamente, o estoque se expande seis meses após o aumento das taxas, mas o mercado de hoje é diferente de qualquer outro.
Os preços das casas Broward não começaram a ficar mais moderados porque o estoque está baixo. Além disso, um dos suportes para os preços das casas são os aluguéis e os aluguéis estão subindo fortemente.
Os preços médios das residências unifamiliares do condado de Broward aumentaram 26,4% ano a ano em maio de 2022, passando de US $463.750 para US $586.000. Os preços médios dos condomínios existentes aumentaram 20,7% ano a ano, de US $210.000 para US $253.500.
Inventário de residências unifamiliares aumenta pela primeira vez desde julho de 2019
O estoque de casas unifamiliares aumentou 4,6% ano a ano em maio de 2022, de 2.118 listagens ativas no ano passado para 2.215 no mês passado. O estoque de condomínios diminuiu 40,5% ano a ano, para 2.595, de 4.361 listagens durante o mesmo período de 2021.
Novas listagens de casas unifamiliares Broward aumentaram 0,2% para 2.023 de 2.018. As novas listagens de condomínios ficaram empatadas ano a ano em 2.595.
A oferta de estoque de meses para residências unifamiliares aumentou 7,1% para 1,5 mês em relação ao ano anterior, o que indica um mercado vendedor. O estoque para condomínios existentes diminuiu 48,1% para 1,4 mês, o que também indica um mercado vendedor. Um mercado equilibrado entre compradores e vendedores oferece entre seis e nove meses de fornecimento.
O total de listagens ativas no final de maio de 2022 diminuiu 25,8% em relação ao ano anterior, de 6.479 para 4.810.
Nacionalmente, o estoque total de moradias ao final de maio foi de 1.160.000 unidades, um aumento de 12,6% em relação a abril e uma queda de 4,1% em relação ao ano anterior (1,21 milhão). O estoque não vendido está em uma oferta de 2,6 meses no ritmo atual de vendas, acima dos 2,2 meses em abril e 2,5 meses em maio de 2021.
Broward Real Estate teve um impacto econômico local de US$ 362,5 milhões apenas em maio de 2022
Cada vez que uma casa é vendida, há um impacto na economia: receitas geradas pelo setor imobiliário (comissões, taxas e despesas de mudança), despesas relacionadas à compra da casa (despesas com móveis e reformas), multiplicador das despesas com moradia (renda auferida em decorrência de uma venda de casas é recirculada na economia) e novas construções (vendas de casas adicionais induzem a produção de casas adicionais).
O impacto econômico total de uma típica venda de casas na Flórida é de US $112.500, de acordo com a Associação de Corretores Imobiliários dos EUA.. O condado de Broward vendeu 3.222 casas em maio de 2022 e teve um impacto econômico local de US $362,5 milhões.
O volume total de dólares de Broward totalizou US$ 1,87 bilhão em maio de 2022. O volume de dólares de residên樂威壯
cias unifamiliares aumentou 10% ano a ano, de US $1,1 bilhão para US $1,2 bilhão. O volume de dólares de condomínios aumentou 10,9% ano a ano, de US $613,3 milhões para US $680,5 milhões.
As vendas em dificuldades de Broward continuam caindo, refletindo um mercado saudável
Apenas 0,9% de todas as vendas residenciais fechadas em Broward foram prejudicadas no mês passado, incluindo REO (propriedades bancárias) e vendas a descoberto, abaixo do 1,2% em maio de 2021.
O total de vendas difíceis de Broward diminuiu 30,4% ano a ano em maio de 2022, de 46 para 32. Vendas a descoberto e REOs representaram 0,2% e 0,8% ano a ano, respectivamente, do total de vendas de Broward em maio de 2022. Venda a descoberto das transações diminuíram 73,7% ano a ano, enquanto os REOs ficaram em 27.
A porcentagem de vendas em dificuldades de Broward está no mesmo nível da cifra nacional.
Nacionalmente, as vendas em dificuldades representaram menos de 1% das vendas em maio de 2022, inalteradas em relação a maio de 2021
Na Flórida, as vendas fechadas de casas unifamiliares em todo o estado totalizaram 28.861, uma queda de 6,9% em relação ao ano anterior, enquanto as vendas de condomínios existentes totalizaram 13.265, uma queda de 14,4% em relação a 15.491 em maio de 2021. As vendas fechadas podem ocorrer de 30 a 90 dias após a assinatura dos contratos de venda.
Nacionalmente, o total de transações de vendas de casas existentes concluídas que incluem casas unifamiliares, sobrados, condomínios e cooperativas caiu 3,4% em relação a abril, para uma taxa anual ajustada sazonalmente de 5,41 milhões em maio. Na comparação anual, as vendas recuaram 8,6% (5,92 milhões em maio de 2021).
O preço médio de venda em todo o estado para residências unifamiliares existentes foi de US$ 420.000, 21,8% acima do ano anterior, de acordo com dados do Departamento de Pesquisa de Corretores de Imóveis da Flórida em parceria com conselhos/associações de corretores de imóveis locais. O preço médio estadual do mês passado para unidades de condomínios foi de US $322.000, um aumento de 28,8% em relação ao ano anterior. A mediana é o ponto médio; metade das casas são vendidas por mais, metade por menos.
Nacionalmente, o preço médio das casas existentes para todos os tipos de habitação em maio foi de US $407.600, um aumento de 14,8% em relação a maio de 2021 (US $355.000), pois os preços aumentaram em todas as regiões. Isso marca 123 meses consecutivos de aumentos ano a ano, a sequência mais longa já registrada.
Imóveis em Miami atraindo vários lances, compradores superando o preço de tabela
A porcentagem média do preço de tabela original recebido para residências unifamiliares foi de 101,3% em maio de 2022, um aumento de 1,3% em relação a 100% no ano passado. O percentual médio do preço de tabela original recebido para condomínios existentes foi de 100%, 3,7% acima dos 96,4% do ano passado.
O número médio de dias entre a listagem e as datas do contrato para as vendas de casas unifamiliares Broward foi de 11 dias, uma queda de 8,3% em relação aos 12 dias do ano passado. O tempo médio de venda de casas unifamiliares foi de 50 dias, uma queda de 12,3% em relação aos 57 dias do ano passado.
A mediana do número de dias entre a data da listagem e a data do contrato dos condomínios foi de 14 dias, uma queda de 57,6% em relação a 33 dias. O número médio de dias para venda de condomínios foi de 56 dias, uma queda de 26,3% em relação a 76 dias.
Vendas à vista em Broward atingem 83,6%, mais do que o valor nacional em maio de 2022
As vendas à vista representaram 45,9% das vendas fechadas da Broward em maio de 2022, em comparação com 38,4% em maio de 2021. Cerca de 25% das vendas de casas nos EUA são feitas em dinheiro, de acordo com as últimas estatísticas da Associação de Corretores Imobiliários dos EUA.
Os compradores à vista não são dissuadidos pelo aumento das taxas.
A alta porcentagem de compradores à vista reflete a posição de destaque do sul da Flórida como o principal mercado imobiliário americano para compradores estrangeiros, que tendem a comprar com todo o dinheiro, bem como alguns que se deslocam de mercados norte-americanos mais caros, que podem comprar mais com seus lucros de vendas de imóveis
As vendas à vista representaram 59,8% de todas as vendas de condomínios existentes em Broward e 28,7% das transações de uma única família.
