Por Fernando Manfrin, advogado especialista em compliance e data privacy
O investimento imobiliário nos Estados Unidos se tornou, nos últimos anos, uma das ações mais desejadas por investidores brasileiros. A combinação entre solidez do mercado americano, proteção cambial e possibilidade de dolarização do patrimônio criou uma verdadeira corrida por imóveis na Flórida, em Nova York e, mais recentemente, no Texas. Mas enquanto a euforia cresce, o que poucos consideram é que o sucesso de uma operação internacional não depende apenas do endereço do imóvel e sim da estrutura jurídica e regulatória por trás do investimento.
Comprar um imóvel em Miami é simples. Torná-lo um ativo seguro e rentável, dentro das normas brasileiras e americanas, é outra história. A diferença está no planejamento por que, sem estrutura societária e fiscal adequada, o que parece uma oportunidade pode se transformar em um passivo tributário e sucessório. E isso ocorre com mais frequência do que se imagina.
Nos Estados Unidos, o estate tax (imposto sobre heranças e transferências de bens), pode chegar a 40% do valor total do imóvel para estrangeiros. Isso significa que, em caso de falecimento, a família do investidor pode perder quase metade do patrimônio construído fora do país. Além disso, quando o imóvel é comprado no nome da pessoa física, ele se torna parte do espólio, sujeito a processos demorados de inventário internacional, com custos que corroem parte substancial do investimento inicial.
Outro ponto sensível é a dupla tributação. O Brasil exige que todo patrimônio no exterior seja declarado à Receita Federal e tributado conforme o rendimento. Sem uma estrutura legal correta (como holdings, Limited Liability Companies (LLCs) ou trusts), o investidor corre o risco de pagar impostos em duplicidade, tanto lá quanto aqui, ou ainda de enfrentar questionamentos por inconsistência fiscal.
Mas o problema vai além do aspecto tributário. O investidor brasileiro, muitas vezes acostumado à informalidade do mercado local, ignora que o ambiente jurídico americano opera sob altíssimo grau de transparência e rastreabilidade. As autoridades fiscais e financeiras dos Estados Unidos e do Brasil mantêm acordos de cooperação que permitem o compartilhamento de dados sobre movimentações e bens. Isso significa que qualquer operação não declarada, mesmo que pequena, pode ser facilmente identificada.
Por outro lado, quando bem planejado, investir em imóveis nos Estados Unidos é uma estratégia poderosa de proteção patrimonial, sucessão familiar e diversificação cambial. A estruturação correta permite ao investidor transformar o bem físico em parte de uma arquitetura global de negócios, com vantagens em rentabilidade, liquidez e blindagem jurídica.
O que separa o risco da oportunidade, portanto, é a governança. É compreender que, para além da compra e venda, há um universo regulatório que envolve normas da Securities and Exchange Commission (SEC), tratados de bitributação, legislação estadual e mecanismos de due diligence que devem ser observados desde a assinatura do contrato até a transferência definitiva de propriedade. O investidor que enxerga o exterior apenas como um novo CEP perde a chance de consolidar um verdadeiro patrimônio internacional com sustentabilidade jurídica e fiscal.
O mercado imobiliário americano continuará sendo uma excelente alternativa para brasileiros que buscam diversificação. Mas, como em qualquer operação global, o sucesso não está na pressa, e sim na estrutura. Investir fora do país é uma decisão que exige visão estratégica, assessoria especializada e plena conformidade regulatória.
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